kenlau.org

http://hk.biz.yahoo.com/120201/369/4erra.html 【明報專訊】知名基金經理、豐盛金融資產管理董事黃國英，向以投資手法靈活見稱，每每長短線同時出擊，更是不限長倉、短倉（沽空），而成績也相當可人。 他接受訪問時表示，有本事的，要在金融市場發達不難，但一般人則是較容易在物業市場賺錢，並總括出﹕「買股票賠率高、成功率低，買樓則賠率低、成功率高」，買樓少有令人變得超級富有，但投資風險也較低。 首次置業買夾屋 輸錢售回房協 在股票市場上獲利甚豐的黃國英坦言，自己炒股回報高，加上以前一直與母親居住在旺角，因此不感買樓的迫切性，於97年婚後才首次置業，就是在沙田買 了一個夾屋單位，遇上金融風暴輸光成副身家，幸而懂得「壯士斷臂」將夾屋售回予房協，不然輸得更慘烈。黃國英表示，這個沉痛教訓令他明白，不可抱著中國人 傳統思想——「一定要有樓」，該次經歷與現時市相類似，建議入市要看價錢，亦要謹慎選擇物業類型，「夾屋冇exit（離場）鮋渠道，對特殊屋鮋 resell（轉售）能力需要考慮！」 買愉景灣收租好 升值慢 第二次買入位處離島區的愉景灣之經驗，則令黃國英明白選擇物業區域的重要性，他在2004年購入愉景灣，現時作收租之用，每年淨袋20萬元租金，「收租就係一個唔錯鮋選擇，但for capital gain（資本盈利）就唔好，如果我當時買貝沙灣就贏多好多」，所以有心買樓，要小心選擇物業區域，以免因位置偏僻而難於轉售。 時下年輕人愛揀新樓，但一手樓入伙時卻容易面臨租售困難。早前黃國英一手買入九龍塘新樓尚御，「個盤入住率兩成都冇，80幾個單位得10幾個入住，無論租或者resell都唔係咁容易，短期要消化鰦（放盤）壓力先得」，黃打算將物業出租，但預期要短期內租出不是易事，笑言若買京士柏二手樓君頤峰，租賃會比較易。 買新盤 注意轉售出租不易 他總結，「因為太多人類似你咁，新盤市場好crowded（擁擠）」，炒家比例太高，例如尚御有八成業主競爭，甫入伙市場即湧現大批放盤，租金及買 賣價都有壓力，當炒家、投機者主導市場，「個市會繼續上的空間有限，只可以平放租」，所以新樓未必適合希望在短時間內租出或沽售物業的業主。在購入尚御之 時，本打算自住，但當時樓盤仍未入伙，因此在薄扶林購入一個單位自住，現在住慣了薄扶林的單位，已不打算遷出，並指該單立有被鄰近樓盤發展商收購重建的潛 質。 炒股八成人輸 買樓八成人贏 專注於股票市場的黃國英坦言，自己不會視物業為增加財富的主要工具，因為他的資產絕大部分投放於股市，「樓只係用鈬park住口的錢（停泊資金）， 會focus（聚焦）股市多口的，我唔係好著緊口的樓，只係我的asset allocation（資產配置）的一部分」。黃續稱，對一般投資者來說，買樓是「storage of wealth（財富的儲存）」，「 香港人大部分得鈬鮋財富，好多時都係靠物業，炒股票有八成幾人係輸，買樓係有八成幾人係贏」，因為股票市場較虛無，樓市「衰極有個譜」，因此不諳股市的 人，可以樓市作為資產配置。 有人會選擇在樓市賺得第一桶金，然後套現再在股票市場中滾大，黃國英不建議賣樓買股票，因為「（炒賣）股票難度高，唔明白股票係生意，（上市公司） 有機會滅亡」，由於做生意的入門門檻降低，公司能賺錢的日子大為縮短，「（將股票）放鰠度唔理會好大劑，所以要睇得好緊」，所以在股市中掘金的技術要求和 壓力，均較買樓大；反觀樓市是實物，有實際需求，投資樓市不至一無所有。他說，總括而言，買股票賠率高、成功率低，買樓則賠率低、成功率高，買樓少有令人 變得超級富有，但投資風險相對低。 樓市大彈機會微 上車宜等等 近期二手住宅買賣零星，黃國英從需求上分析，預期樓市在短期內大彈機會不大。他認為，首次置業人士應抱wait-and-see attitude（觀望態度），不論唐英年或梁振英)當選新特首，相信也會推出針對幫助上車人士的政策，所以毋須急於入市。 至於換樓客，黃指現時受到按揭收緊及息口上升的因素影響，換樓變得困難，成交量自然偏少。內地資金會否繼續流入港樓市，則視乎內地政策，加上現時港 樓不像從前升得熱烘烘，「好懷疑內地客需求仲會唔會咁勁，因人民幣升值，若香港樓價不升，以人民幣計價，內地客其實已蝕了錢」。 既然樓市暫時難有起色，應否轉買地產股呢？黃國英指早前地產股低殘，經過一輪升市，現時也不太吸引，加上地產股不單純跟市場走，當中涉及管理等因素，所以一般投資者寧可買樓。 撰文﹕鄒凱婷、陸振球

http://hk.biz.yahoo.com/120127/377/4emb8.html 盡管特首、財政司司長不斷地說今年經濟會下滑，但是至今為止，市面依然一片景氣，農曆新年期間，自由行旅客不絕，港人外遊人數也創新高，旅行團一團團的出發，機場停車場爆滿。 還有，全球股市突然復活，恒指已重上20000點，美國道瓊斯指數亦創金融海嘯後的新高，歐洲中央銀行開始印鈔票應急，國務院總理溫家寶在全國金融工作會議上說要「提振股市的信心」，盡管實際行動仍未見，上海、深圳股市已大幅上升，難道是柳暗花明又一村？ 樓宇買賣交易成本高 去年樓市，上半年升，下半年才下跌，明顯地，下半年的跌是受到股市急跌的影響；去年上半年，股市在20000點與24000點間徘徊，下半年才突然急跌至16000點水平，影響了樓市的信心，如果今年股市能回升，是不是樓市也會因此而止跌回升？ 過去半年樓市雖向下調整，但是調整幅度不大，因此任何人如果打算先將房子賣掉，遲些時候才買回來的話，會面對很大的壓力──買不回房子的壓力。買賣 房子與買賣股票的最大不同點，是買賣的交易成本差得很遠，股票交易的成本一般不超過0.5%，但是房屋買賣的經紀佣金加印花稅，一般約5%，一買一賣就是 10%左右，就算是在去年中最高價位時賣掉房屋，至今相信仍然無法買回。我有許多朋友，都是在樓價下跌時賣了樓，搬出去租屋住，一心希望遲些時候低價買 回，但是最後絕大部分是以更高價買回。 業主缺耐性待樓價跌 理由一是樓價下跌幅度如果僅10%，自己一賣一買，一分錢利潤也沒有，因此只有當樓價跌幅超過10%才可能有利潤，問題是當你賣了樓而租住別人的樓，心理上總是覺得交租是在助人供樓，心急想買回來。如果等了一年樓價不跌10%以上，更心急了。 樓價只跌10%仍不足夠，因為未有「合理」的回報，可是，即使樓價像2003年後直回升，但是市況、經濟依然很差，大家也不敢買樓。全香港有多少人 有本事在1997年把自住的房屋賣掉，耐心地等到2003年才買回來？很少很少，一個人之所以會買樓自住，就是因為心中有股不願替別人供樓的心態，因此， 賣了樓而租樓住之後，這種心態會再現，使自己缺乏耐性等待樓價一跌再跌，跌至谷底才買，而且，誰知道2003年的樓價是谷底呢？ 在股票市場中，不少人天天在捕捉高低波幅以賺錢，樓市就絕對沒有這種機會，只能長期投資。 撰文：曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特)大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

舊事重提 好文章 http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=21153737&extra=page%3D2 2010年11月24日，淡友在政府發表SSD後大肆慶祝，小弟撰文分析樓價會在缺乏炒家的情況下逆線上升。 好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即： 1. 銀行閂水喉 2. 高失業率 3. 高利率 只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。 1. 有利淡消息，業主一定要賤賣 我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。 沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計， 亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉 租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支 出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。 窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。 2. 炒家止賺就叫劈價 呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？ 報 紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材 生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。 而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。 3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓 信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。 抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。 4. 全港業主PK，我可以獨善其身 很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。 但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。 事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。 5. 我冇能力買樓，所以樓價太高 坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。 一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。 6. 炒家撻訂，我有著數 好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓 市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。 炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開 心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好 難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。…

http://biz.sinchew-i.com/node/53076 沒錢就別買房，買房了就別後悔！房子不一定要買最好的，合適你的就可以！ 1、永遠覺得房價還會跌的人。 這些人天天就在盼望崩盤，最好是開發商把房子都造好了再倒貼給他，在等待奇跡會發生的夢中人！ 2、永遠總是慢人一拍的人。 看房的時候，這好那也好，一到關鍵時候就磨磨唧唧，當斷不斷，猶猶豫豫，總是等機會過去了再懊悔的人。 3、永遠都不相信開發商和中介的人。 這些人永遠都以自己為中心，寧可自己負天下人不能天下人負我！世界上沒有純為人民服務的開發商也沒有永遠坦誠的中介，畢竟大家都是做生意要吃飯的，關鍵是你怎麼去看怎麼去對待！ 4、永遠總是看而不買的人。 這些人不是不想買，而是總想多看幾套結果一看就不可收拾，房子總是越建越好，價格卻也越升越高，好不容易看好了一套一問價格傻了，怎麼和我當初看的價格差這麼多呢？ 5、永遠相信專家的話的人。 孰不知那些天天喊房價要跌的專家其實一邊在喊跌一邊卻在到處抄底，試問下中國那位專家不都是有好幾套房子？如果房價靠那些整天就知道吹牛皮的專家能跌下來，那……那你相信嗎？ 6、永遠都在等待房價跌到谷底的人。 這些人就跟炒股票一樣，天天在等抄底，可是又有幾個能知道谷底在哪呢？ 7、總想買套十全十美的房子。 這些人往往口袋裡都沒幾個錢，所以總想把錢用在刀刃上！實際上有見過十全十美的房子嗎？想要新 街口的位置，紫金山別墅區的環境，江北的價格，想想可能嗎？結果在看了N套房子後終於覺得累了困了，明白了房子原來是不能沒有缺點的，在遇到一個黑中介或 者是黑心開發商拼命地忽悠下一頭就栽進去了，最後就整天在家裡怨天怨地怨人！（星洲日報／投資致富）