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【明報專訊】買樓致富，是不少香港人的努力目標，但這個金錢遊戲是否一定需要豐厚資金才可參與？力寶投資管理行政總裁郭偉良12年前回港工作時，首 份工作月薪只有8000元左右，但在年多時間後，便膽粗粗與朋友夾份，以合共60萬元（平均每人20萬元）一筆過買入唐樓單位投資，之後藉加按等財技購入 其他物業，令投資組合如雪球般愈滾愈大。 郭稱，「Property is a very excited lazy game（投資物業是刺激而懶惰的遊戲）」，所謂「懶惰」，乃是指買樓長遠得益需要忍耐和等待，而他其實是相當勤力，12年來每逢星期六日也堅持睇樓，更不時參與樓市講座，緊貼市况。 郭 偉良自言熱愛室內設計，對地產有情意結，他2000年由外國回流香港，由於當年西環上班族租客多，郭偉良發現買樓收租的契機，於是與兩名大學同學在 2001年尾合資約60萬元一筆過買入西區近鐵路的唐樓，自行裝修以減低成本，當時單位有兩個房間，每月收租6000至7000元，租金回報超過10厘， 物業現時更升值至300多萬元，單是收租已相當和味。 千五萬購樓無人租 學會風險管理 汲取了投資經驗，郭偉良繼續參與其他地 產投資，「大躍進」可算是在2005年尾再同朋友合資以1500萬元、借了五成按揭買入上環一幢空置的不連地舖商用唐樓，大廈5層高，共有10個單位， 「執完之後放租，竟然無人吼，孭住銀行一身債，每月出糧，便要將所有收入供樓，心理壓力好大、好驚」，幸好在逆境中想到用互聯網招租，結果全數單位於1個 月內獲外國人承租，郭終於鬆一口氣，大廈最終亦升值約5倍賣出，但這次經驗令他的風險管理意識大大提高。 九龍城人流多 舊樓有潛力 在 持有該幢物業期間，由於大廈升值，郭偉良便透過加按等融資手段，再沾手住宅、商舖、工廈等物業。他坦言，商舖是「專家市」，非一般市民能掌握，「投資商舖 要的知識相對多，每間舖都有特色，唔同區嘅使用權、租賃年期都好唔同，複雜性好高，好似老人院或者幼稚園樓下原來唔做得食肆」，倘一心買舖開食店便「中 招」了，所以勸喻一般小投資者不要輕言涉足。 郭偉良表示，受近年通脹影響，新樓的建築成本高，定價自然相對貴，未必合乎上車人士。至於物業 投資，可尋找有租住潛力的地區，如九龍城便勝在人流多，隨機場搬遷後樓宇再無高度限制，所以有potential（潛力），「好多人睇表面，怕麻煩，嫌舊 樓污糟邋遢，但理性去睇，再唔去（入市）就冇」。 置業需付出 多睇樓少消費 他指2000年回港工作時的月薪僅8000元，幸 而升職快，不用供養父母，而且有志同道合的伙伴合作，因此年紀輕輕便有機會涉足樓市，「唔好嘥多餘錢去玩，目標係置業就要付出」，並笑言，以前每逢周末便 和女朋友睇樓，女友變成太太後要照顧小孩，只好和朋友繼續周末睇樓活動。 郭偉良總結自己的經歷，指固然不是人人都有資金投資物業，但年輕人 也不應只是得個等字，如資金不足，可考慮與朋友夾份入市，先由只要較細資金如舊樓入市，以租金養樓，如投資的物業升了值，也可藉加按等財技擴大物業組合， 但前提是要做好風險管理，確定自己供得起。就算香港樓價已高，也可考慮到內地的二、三線城市買舖，值博率可能較香港樓市更高。當然，要有回報，便也要有付 出，比如要多睇樓和多做分析，以及要有心理準備，買樓以後要節省消費。 明報記者 鄒凱婷、陸振球

十分鐘看懂金融危機 次按危機 房 價一 十分鐘看懂金融危機 二

http://hk.biz.yahoo.com/120226/377/4fjlz.html 2月 27日 星期一 06:00 更新 【iMoney智富雜誌—置業安居】 香港特區政府)公布了2011年人口普查的結果。對全港物業業主及有意置業的人而言，這些普查數據值得參考。 首先，過去5年，香港人口平均年增長率僅0.6%，但是家庭住戶的年增長率為1.2%，家庭住戶的年增長率是人口年增長率的兩倍，這說明了家庭愈拆愈小，香港絕大部分家庭為小家庭，超過8人的家庭由2001年17.7%降至2011年的12.3%。 現在高達42.3%的家庭人口不超過兩人，2001年僅37.5%，為甚麼會出現這種情況？我估計有兩個原因︰一是愈來愈多人沒結婚而遷出原本的家庭，不與父母同住，二是愈來愈多人離婚，離婚後遷出原本的家庭，一個家庭分拆成兩個家庭。 也許，這正是特首曾蔭權近來不斷說要建限呎樓的原因，家庭住戶人數大減，不需要這麼多大單位，現在，大單位的豪宅的主要買家應該來自內地。 年需求量約2.24萬個 從2001年到2011年，香港人口增加36萬人，而住戶家庭數量增加32萬戶，平均每年增加3.2萬戶，換言之，住宅的需求量就是每年3.2萬個 單位，如果政府的房屋供應數量少過這個數目，樓價看升，相反樓價會有壓力，今後大家要多多留意政府公布的未來5年住宅單位供應量。 不過，每年3.2萬戶是包括公屋在內，公屋佔整體住宅的30%左右，這個比例倒是相當穩定，因此每年3.2萬戶扣除9,600戶公屋後，每年私樓加 居屋的總需求量應該是22,400個單位，這個數目與去年政府推出拍賣招標及供將來居屋用途的土地所能建的單位大致上相乎。不過，過去幾年的供應依然不 足，因此今年樓花的預期供應量依然低於需求。 中產乃樓市主力 人口普查也發現香港家庭入息的增加非常非常的少，過去10年家庭每月入息中位數由18,710元增加至20,500元，10年僅增加9.5%，平均 每年增幅不足1%。收入中位數增加得很緩慢是因為香港低收入的人很多，低收入人士的收入增長率很低。不過，中產階級的人數增加得很快，2001年，家庭每 月收入超過3萬元者僅53萬戶，2011年增加至82萬戶，增幅達55%。 月入3萬元的家庭正是買樓的主力，這些人大幅增加買樓的需求，更多人會希望買樓、換樓、擴大居住空間。月入超過10萬元的家庭戶數目也大幅增 加，2001年只有6萬戶家庭，2011年則達到11萬戶，增長接近一倍，相信是因香港逐漸走向知識型經濟，學識豐富、能幹的人的收入多了，月入超過10 萬的家庭就想住千萬元以上的住宅。人口普查結果發表後，我相信地產商已派了一組人員深入研究，用以判定將來的發展大計。 撰文：曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。