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翠×凍奶茶升到廿蚊一杯， 政府覺得太貴， 於是收一蚊稅，話要壓抑奶茶價， 而家變左廿一蚊！ 而且政府恐嚇話， 如果奶茶價再升，稅會再加重！ 那麼奶茶會減價嗎？不會。 因為通脹、成本上升。 於是受害的，是市民及翠×。

好文章 http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=22523483 轉貼 做人處事，要成功，就要先分清敵我，誰人是敵人，誰又是自己人，必須分得清清楚楚。 否則，假如誤將敵人當作是自己人，後果可大可小。 政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的廣大市民歡迎， 尤其是看淡樓市，希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信，政府是站在自己的一邊， 大家同一陣線勢要把樓價拉下，讓貧苦大眾可以上車安居。 這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。 政府推出一系列辣招的真正目的，並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平， 正正相反的是，政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人，讓他們無法置業， 因為這些能力次等的人，在金融危機發生時第一個失業兼無法還款， 是整個金融體系的隱憂，把他們拒之門外，就可以大力保護香港的金融體系。 為何我說政府要令能力次等的人無法置業？ 1. 辣招除了3D外，對首置人士最大影響的，其實是取消9成半按揭的措施。 無論你是好友或淡友，都應該同意供樓其實唔難，最難是儲首期， 而儲首期的困難之處在 於儲錢的速度比樓價的升值速度慢， 能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。 將首期的最低門檻，由5%提升至10%，其實是把儲首期的難度提高了一 倍。 社會上有一批能力次次等的人，會因為這額外的5%而無法儲首期， 成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車， 其實應該參考日本 (零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法， 讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。 2. 當然，政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾， 相反，政府好像幸災樂禍一樣，害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人， 竟要求把壓測由+2%提 升至+3%。不要小看這額外的1%，以200萬貸款來計算， 多1%即一年多俾2萬，每月多俾1666。假如某人月入2萬， 在+2%壓力測試時剛好 12000合格，額外加多1666供款的話， 他的月入就要有22777才勉強過關，即要加薪14%！很多拉長30年供款才能過壓測的人， 就因為這額外的 1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業， 其實就應該維持或降低壓測標準，而不是提升。 3. 在過去，租客在完約前要買樓，其實可以買連約盤，成交後先收幾個月租， 租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少，而對於準買家來說， 先不論價錢， 最重要是多一個選擇。但政府推出辣招，規定連約盤首期要50%， 對於能力較次等的準買家來說，變相減少選擇，令吉盤的供應更加緊張。 政府若果有考慮次等買 家置業的問題，就應該會在政策上作出一些修正， 例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤， 而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去 做，…

轉載  “樓價升幅合理嗎? 究竟香港的樓價是否顛價?有幾多空間調整呢? 由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+, 升幅36%. 兩年時間升超過三成半,到底合不合理? 那36% 來自甚麼? 通脹嗎? 期內香港的通脹率是12%,內地的通脹率更高達19%. 所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%. 36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。 這17% – 24% 升幅又來自甚麼? 在2010年10月至2012年12月， 人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2，升值了11%。 香港是中國的一部分, 雖然是特別行政區，而且貨幣不同，但商貿頻繁，零售消費差不多全無限制。 可是，港紙與美元掛勾，並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭，只好在資產價格反映了。 減去這11%，樓價的實質升幅，只剩下約6% -13%。那，這6% – 13％應該被調整嗎？ 先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%；美國則是3-4%。 香港2010年有HIBOR 計劃，利率不足1%，買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。 若將利率的成本在資產價格反映，那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10％。據統計， 過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶，相較90年代的20,000戶屬大幅偏低， 令市場供不應求。這方面的價值，大概在樓價升幅中的 3%…

轉載 http://luan-invest.blogspot.hk/2012/02/blog-post_17.html 怎樣計？ 上次在「如何解讀痛苦指數」一文，有讀者回應時貼出另一博文，該博文指出現時樓價較97年便宜得多，原因是現時供樓利息很低，即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘，供樓利息還是很低，作者用了以下例子，筆者重貼: 聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。 以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例… 首先，從供樓角度看… 對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！ 97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。 如果同樣以 $15,500 供款計算… 當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！第二，從供款利息、總樓價角度看… 雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾… 97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬 10…