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「買樓日日賺，自住無得輸」，地產代理金句你實聽過，究竟真唔真？ 【平民樓神財叔：鋤價兩成入市上車】 轉貼 香港樓市由2003年一直攀升，造就了財叔這位「平民樓神」。他2001年以70多萬元在灣仔區買唐樓單位收租。2003年沙士後，樓價從谷底回升，財叔賣出單位並買入兩間，從此「一拆二、二拆四」，愈買愈多，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，憑收租物業達到財務自由。 樓價從去年高位開始下調了逾一成，現時讀者最關心的，莫過於應否入市買樓。財叔直言，最重要先清楚自身入市目標，究竟是自住還是投資。他清晰指出，投資現在絕不適宜，應等政府撤招。自住則十分鼓勵，他盼望上車客可破除置業心魔。 財叔強調，只要計好數，自住物業不用太計較樓市升跌，更以自身「血淚教訓」教大家計數。1997年他見樓市轉勢，由年中高峰到年尾下跌約10%，便以245萬元買入一個灣仔單位自住，但「一買完就瀨野」，1998年樓價只值150萬元，2003年更跌至80萬元；單位的租值亦由約1.2萬元，跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數：「假如計到2011年，14年間平均租金約9000元，14年裏租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓，14年也節省了151.2萬元租金。」 該單位樓價後來大幅回升，即使作最壞假設，若單位一直維持2003年80萬元的價錢，到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元，但與14年裏節省了的151.2萬元租金相差不多。而且這只是最壞打算，畢竟樓市跌升都有周期：「大家若相信經濟或樓市有周期的話，一定會升、跌、升、跌，永不會一直升或跌，就算跌都好，我不相信樓會跌至零。所以自住的話，一定要買！」此外現在供樓利息低，他鼓勵上車客供樓當儲錢。 更重要是千萬不要「估市」，「我成日都教人不要估市，即是話我估個市年尾會跌，咁我年尾先去買了，你估年尾個市會跌，咁你估會跌幾多呢？10%、5%？點解我不而家去買一個平20%既單位呢！」 若大家估計樓價今年底再跌10%，不如現在買一個便宜了10%的單位，「機會要自己去爭取，而不是去等，你等年尾跌10%，不知是否真的會跌10%。但我就不會等，我覺得跌20%我就會買，我就個個單位都去鋤20%，鋤到就買，鋤不到就不買，你永遠沒有損失的！」 詳情留意第441期《iMoney Focus》的封面故事。

@不能再同意 iMoney – 【精明理財】港漂變業主 開班授上車心法 今期主角「樓市小將」蔣一洪（Lucy），當年受一個跨國培訓集團的買樓課程影響，令她由港漂變成業主，過程中她發現買樓非一般港人想像那麼遙遠，遂決定將課程引入香港，由目標、能力、心態至實戰技巧，逐步改變港人「上車難」的想法。 蔣一洪叫自己做「樓市小將」，原因是作為一個物業投資導師，她年紀的確小，今年只得30歲。另一原因是她投資的年資也不算長，僅得3年。但就在這短短3年間，她以個人及合資公司的名義等買賣過13項物業，現時手上仍持住宅、寫字樓及海外單位共10個，其中個人資產總值超過1,600萬元。 大馬報讀課程繼而實戰 這個湖北女孩，10年前從上海來港讀書，本科、碩士唸的都與工程有關，但畢業一刻突然醒覺「喜歡對人多過對機器」，於是便跑到公私營機構及NGO打工。直至4年前，一個突如奇來的想法閃現：「雖然份工很有意義，但有時都會想，有無機會自己做生意呢？」 適逢其時她透過朋友認識了跨國培訓集團Freemen的增值課程，專門教授創業、生意營運及投資物業等，Lucy貪得意報了一課，結果被其 「Empowerment」的概念所吸引，透過投資提升解難能力，後來更飛往馬來西亞參加另一個投資課程。「3天的課程，主要教我們一個No money down的投資物業方法，由做Reserach教起，一路到揀樓、講價，計算收益成本以及再投資。」 2012年底回港後，Lucy和同學們在老師的越洋指導下，開始「落區」實戰搵樓，結果翌年3月，她率先與友人合資買下一個200多萬元、300多平方呎的單位，其後兩個月內，另外兩位同學也榮升業主，尋得的筍盤都低於市價逾一成。「一個人買到就是好彩，咁多人買到就不是巧合，即係呢套買樓攻略是Work的。由那時起，我就好想同人分享呢個投資法。」其後兩年，Lucy一直以同一理論投資物業，即使面對額外印花稅，只要計好數一樣照出貨入貨。賺到第一桶金後，慢慢將投資版圖擴至寫字樓及海外樓。 另一方面，她在2014年成立了培訓公司，將在馬來西亞學回來的一套投資法引入香港，並因應本地實況設計出為期3個月的投資實戰課程，當中包括定期講學及市況分析，也有導師跟進揀樓、議價及買樓等流程。 父母探望燃起買樓決心 10年前從上海來港的Lucy，坦言從沒想過有天會在香港當上業主，更沒想過因緣際會在港開展了一門與「樓」有關的事業。第一次想到買樓，是因為父母來探親。 「畢業後無Hall住，我與朋友租了個佐敦200呎單位同住。房間連兩米床都容不下，搵來搵去最後在宜家買了張梳化床，攤開剛好1.8米。爸媽來探我，看到這樣的環境都呆了眼。那是我人生第一次想到買樓：如果自己有一個大少少的地方就好了！」後來幾經波折終成業主，她說當時感受很深：「一件全香港都覺得很難的事，原來只要你肯做，總會有辦法做到。」 給準業主的三堂課 【心態課】 Lucy說，3天課程中，需專開闢一個時段處理學員在買樓的心態問題及謬誤。解決了，無論上堂還是買樓也事半功倍。 謬誤1：一世只買一層樓？ 年輕人覺得上車難，因為他們往往覺得自己一世人只會買一層樓，所以要求面積要大、地點交通要好，最好有會所……。這些樓動輒要六七百萬，首期已經很難儲。扭轉心態的第一步，是告訴他：「你呢世人一定唔只買一層樓。你現時好難一步登天去到Dream House，但你可以透過換樓、增加資產去達到目標。」接受了，他們就會將要求降低，銀碼低至200至300萬的樓，最高可做到九成按揭，首期只是二三十 萬，距離近得多。 謬誤2：升唔買跌又唔敢買 升市多年，大家上不到車；現在樓市開始跌，大家又怕繼續跌，說再跌些先入。我會問：升又唔買、跌又唔買，到底幾時先買？論經驗，我認為最好跌市入貨，因為找到筍盤的機會大很多。問題是你沒經驗沒訓練，即使有筍盤你都不敢下注，所以如何踏出第一步是重要的。 謬誤3：一屋萬能Key 很多人買一層樓想滿足所有願望，想能力負擔到、有升值潛力、可以賺租，必要時還可自住……但事實上沒這回事，所以每買一層樓只可選定一個目標，然後朝着目標進發。買樓投資，最主要按回報、利潤下決定，若還要兼顧他日能不能自住、方不方便，就會壞大事。換句話說，若自住的話，只要能力許可、住得舒服便可下決定了。 【準備課】 Step 1：了解基本資料 清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。Lucy表示，上述大部分資料也可從網上直接找到答案或查詢途徑。若已有心儀的地區或樓盤，可嘗試到地產舖逛逛，認識附近地產經紀，從中獲得更多資訊。 Step 2：定立搵樓目標 怎樣才稱得上穩陣盤？大家可按能力和風險承擔能力去定義，而Lucy的投資法則，是單位需低於市價20%，且有4厘租金回報。「當然這些盤不易找，但達到這兩點已是個很大的緩衝，跌少少不會輸入肉，可靠收租作緩衝，當捱過跌市，假設層樓回升10%，加起來已是30%，回籠的錢已是Double。」 Step 3：查找回報及市值 以目前議價空價較大的情況，搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額，然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢，甚至可以向大廈保安等打聽，從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘，即屬筍盤。 此外，亦應查清屋苑現時供應如何、一般放租需時多久，亦可於放工時間親身前往視察，了解居民質素及環境。 至於單位市值方面，可參考最近3個月的成交價，若屋苑成交少，則可參考附近同類型單位的成交價，另外再拿取3至5間不同銀行的估價，從中得出平均金額。 【實戰課】 Q：如何說服經紀幫你找到低於市價兩成的盤？ 作為沒經驗的上車客，這要求仿似「不可能的任務」，甚至令人難以開口。首先也是要調節心態，他幫你買到樓他才有錢賺，所以不必覺得自己麻煩；其次是態度誠 懇，甚至道明自己是投資者，然後再清楚交代要求和預算，慢慢經紀知道你是「實客」，便會多加照顧。普遍經紀也不願意多花時間在人一些無稜兩可、「唔知想 點」的客人身上。當然，亦會有經紀認為找低水兩成的盤是「玩下」，若得不到回應，惟有找另一家。全港那麼多經紀，總有人可以做到你的要求。 Q：應選擇甚麼地區？ 很多投資者也會看重地區發展潛力，例如新界西未來有港珠澳、啟德有大型基建等。不過穩健投資其實也有不同的着眼點，Lucy揀樓則不把未來因素放在第一位， 反而着重現在區內環境配套所帶來的租金回報，因此她會選擇一些發展較穩定的區份。「我較喜歡黃大仙，因為交通方便，而且公屋居屋分支家庭多，租盤需求比較 穩定，變相較安全。區內穩定中又有現祟山、鑽嶺等發展，算是慢慢地更新。新樓現時呎價兩萬元，代表旁邊8000蚊一呎的，仍有上漲空間。」…