轉載 “樓價升幅合理嗎?
究竟香港的樓價是否顛價?有幾多空間調整呢?
由2010年10月至2012年12月, 中原領先指數由84+ 升至 112+,
升幅36%. 兩年時間升超過三成半,到底合不合理? 那36% 來自甚麼?
通脹嗎? 期內香港的通脹率是12%,內地的通脹率更高達19%.
所以, 單是與通脹率看齊, 樓價已經要升12-19%.
36% 減去通脹的影響, 實質升幅約17% – 24%。
這17% – 24% 升幅又來自甚麼? 在2010年10月至2012年12月，
人民幣兌美元的匯率從6.8 升至6.2，升值了11%。 香港是中國的一部分,
雖然是特別行政區，而且貨幣不同，但商貿頻繁，零售消費差不多全無限制。
可是，港紙與美元掛勾，並未跟隨人民幣升值。經濟的勢頭，只好在資產價格反映了。
減去這11%，樓價的實質升幅，只剩下約6% -13%。那，這6% – 13％應該被調整嗎？
先看一看內地和美國的房貸利率。內地約4.5% – 7%；美國則是3-4%。
香港2010年有HIBOR 計劃，利率不足1%，買樓成本顯然較內地和美國低 3% – 6%。
若將利率的成本在資產價格反映，那樓價可以調整的百分比只剩下 3% – 10％。據統計，
過去兩年的新樓落成量只有約9,500戶，相較90年代的20,000戶屬大幅偏低，
令市場供不應求。這方面的價值，大概在樓價升幅中的 3% -10%的反映了。
由於建築需時，短期內都會是供不應求，估計樓價能調整的幅度，不會超過5%。
香港寸金呎土，樓價的確高，但以大環境看，2010年10月至2012年12月的36% 升幅是合理水平。
現價不是便宜，也不是偏貴。樓價其實反映了港人資產應有的價值。
既然現樓不是最抵買時機，未來會深入分析本港和內地的地產股，發掘有否有潛質的股票可供投資。
Posted 4 weeks ago by 林天程 “
