轉載 http://luan-invest.blogspot.hk/2012/02/blog-post_17.html
怎樣計？
上次在「如何解讀痛苦指數」一文，有讀者回應時貼出另一博文，該博文指出現時樓價較97年便宜得多，原因是現時供樓利息很低，即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘，供樓利息還是很低，作者用了以下例子，筆者重貼:
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例…
首先，從供樓角度看…
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
如果同樣以 $15,500 供款計算…
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！第二，從供款利息、總樓價角度看…
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾…
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看…
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，
近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，
相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，
去年Dozy 出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市…壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，
購買力只是被埋藏，而不是被消耗。
筆者認為現時每月供款的確比97年便宜，無可厚非，今時的按揭利率只是2.5%，的確大大低於97年的12厘息。
不過，謹記計好你的供樓負擔比率，因為H和P不會停留30年不變，至於H和P幾時升？美國聯儲局伯南克說「美國低利率會維持至2014年底」，很多人解讀為「香港低利率也會維持至2014年底」，因為港元、美元掛鉤，港息要跟美息。
筆者在「2012年樓市預測」已指出，伯南克隨後還有一個通脹目標2%！不要只看其一、不看其二，幾時加息，筆者沒有水晶球，但質疑低利率政策能否待至2014年底，遲些再出文討論。最好不要亂搏，還是謹慎計算供樓負擔比率。
以上例子$200 萬單位，借 70%（$140 萬），30年供款期為例…
2010 年，1厘：月供 $4,502，月入 $15,000， 供樓負擔比率=30%。
2012 年，2.5厘: 月供 $5,531，月入 $15,000， 供樓負擔比率=37%。
加息至3.5厘: 月供 $6,286，月入 $15,000， 供樓負擔比率=42%。
加息至4.5厘: 月供 $7,094，月入 $15,000， 供樓負擔比率=47%。
加息至5厘: 月供 $7,515，月入 $15,000， 供樓負擔比率=50%。
如果加息至97年的12厘：月供 $14,401，月入 $15,000， 供樓負擔比率=96%。
供樓利息會否加至5厘？12厘？30年的變化誰會知道？你問我未來兩年利息會否升至12厘也無法肯定地答你，這就是風險之所在！所以筆者便會有以下的結論：
“97年以12厘高息上車，然後息口下降，現在是低息上車，然後息口上升，97年上車等同你揹着一個大包袱上車，然後包袱重量下降，現在是揹細包袱上車，包袱重量上升，最重要是利息上升的幅度是無法預知！”
事實上，預期按揭利息30年都不變，是非常之不切實際！但利息也不可能長期逗留在12厘，利息30年間必定有上有落，若要計算連同利息的總樓價，應該以平均利率水平，通常是5厘，所以筆者在以上例子，特別加入5厘來計算供樓負擔比率。以$200萬樓價作為例子，用平均利率5厘計算，30年供樓利息是$1,305,580，總樓價應該是$3,305,581。
當然，當樓價上升，真的很少人會呆供幾十年，但也要注要現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅， 連同買賣手續費和利息成本，業主半年內賣樓，樓價起碼要上升22%，在六至十二個月內賣樓，樓價起碼要上升18.25%、二十四個月後賣樓，樓價起碼要上 升10.5%，業主才會有利潤。總之，SSD迫你持貨兩年，樓市要在兩年內要有起碼的升幅，業主才會賣樓，但這兩年利息的變化會是怎麼樣？你又會否在息口 上升期間被拋下車？關鍵其實就是供樓實力有幾多，倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平，利息加至平均水平5%已經末頂，肯定被拋下車！
